Kiracı ile ev sahibi arasında yaşanan fazla kira ödemesi uyuşmazlığı Yargıtay’a taşındı. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiracının kira ilişkisi devam ederken hukuki bir neden olmaksızın fazla ödeme yaptığını ileri sürmesi halinde, söz konusu bedellerin geri istenebilmesinin yalnızca İcra ve İflas Kanunu kapsamında açılan “istirdat davası” şartlarına bağlı olmadığına karar verdi.19 Ağustos 2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan karar, özellikle kira döneminde fazla ödeme yaptığını iddia eden kiracılar açısından dikkat çekti.
KİRACI 9 BİN 822 LİRANIN İADESİNİ TALEP ETTİ
Uyuşmazlığın başlangıcı, Polatlı 2. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılan davaya dayanıyor.Kiracı, 3 Ağustos 2022 başlangıç tarihli kira sözleşmesi kapsamında ödemelerini düzenli şekilde gerçekleştirdiğini, kiraya verenin eşinin bildirdiği banka hesabına taraflar arasındaki fiili uygulamaya uygun olarak her ayın 15’inde kira bedelini yatırdığını belirtti.Ancak kiracı, ilerleyen dönemde ekonomik gerekçeler öne sürülerek kendisinden kira sözleşmesinin dışında sürekli artış talep edildiğini iddia etti. Tahliye edilme ve elektriğinin kesilmesi yönünde baskıyla karşı karşıya kaldığını öne süren kiracı, bu nedenle normalde ödemesi gerekenden daha yüksek tutarlarda ödeme yapmak zorunda kaldığını savundu.Kiracı ayrıca Ağustos 2024 dönemine ilişkin kira bedelinin ödenmediği iddiasıyla hakkında tahliye talepli icra takibi başlatıldığını da mahkemeye bildirdi.Yapılan ödemeleri hesaplayan kiracı, Kasım 2024’e kadar toplam 9 bin 822 lira fazla kira ödediğini ileri sürdü. Bu tutarın 15 Ekim 2024 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte kendisine geri ödenmesini talep etti.EV SAHİBİ: ÖDEMELER KENDİ RIZASIYLA YAPILDI
Davalı taraf ise kiracının iddialarını kabul etmedi.Fazla olduğu ileri sürülen ödemelerin kiracının kendi rızasıyla gerçekleştirildiğini savunan davalı, kiracının dava açmakta hukuki yararının bulunmadığını öne sürerek davanın reddedilmesini istedi.İlk derece mahkemesi ise kiracının açtığı davayı “istirdat davası” kapsamında değerlendirdi.YEREL MAHKEME DAVAYI REDDETTİ
Polatlı 2. Sulh Hukuk Mahkemesi, istirdat davasının kesinleşmiş bir icra takibi sonucunda ve cebri icra tehdidi altında yapılan ödemenin geri alınması amacıyla açılabileceğini değerlendirdi.Mahkeme, kiracının son ödemesinin ödeme emri kendisine tebliğ edilmeden ve icra takibi kesinleşmeden gerçekleştirildiğini belirterek istirdat davasının şartlarının oluşmadığı sonucuna vardı.Bu gerekçeyle kiracının 9 bin 822 liralık iade talebi reddedildi.Mahkeme ayrıca dava değerinin 9 bin 822 lira olmasına rağmen davalı taraf lehine 18 bin lira vekalet ücretine hükmetti.DOSYA YARGITAY’A TAŞINDI
Kararın ardından süreç Adalet Bakanlığı’nın kanun yararına temyiz başvurusu üzerine Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin önüne geldi.Dosyayı inceleyen Yargıtay, 5 Mayıs 2026 tarihli kararında ilk derece mahkemesinin uyuşmazlığa yaklaşımını hukuka uygun bulmadı.Yargıtay, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 26 ve 33. maddeleri kapsamında hakimin tarafların talep sonucuyla bağlı olduğunu ancak tarafların yaptığı hukuki nitelendirmeyle bağlı olmadığını vurguladı.Başka bir ifadeyle, davacı talebine yanlış veya farklı bir hukuki isim vermiş olsa bile mahkemenin olayları değerlendirerek uygulanması gereken hukuk kuralını kendisinin belirlemesi gerektiğine dikkat çekildi.YARGITAY: DAVANIN ADI DEĞİL, UYUŞMAZLIĞIN NİTELİĞİ ÖNEMLİ
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, somut olayda uyuşmazlığın kesinleşmiş bir icra takibi nedeniyle cebri icra tehdidi altında ödenen paranın geri alınmasından kaynaklanmadığını belirledi.Uyuşmazlığın esasının, kira ilişkisi devam ederken hukuki bir neden olmaksızın fazla tahsil edildiği ileri sürülen kira bedellerinin geri istenmesi olduğunu kaydetti.Bu nedenle kiracının talebini “istirdat” şeklinde nitelendirmiş olmasının mahkemeyi bağlamayacağına hükmedildi.Yargıtay’a göre talebin, İcra ve İflas Kanunu’nun 72. maddesinde düzenlenen istirdat davası yerine, sebepsiz zenginleşme ve fazla ödemenin iadesine ilişkin genel hükümler kapsamında bir alacak davası olarak değerlendirilmesi gerekiyordu.“DAVANIN ESASI İNCELENMELİYDİ”
Yüksek Mahkeme, ilk derece mahkemesinin yalnızca istirdat davasının şartlarının oluşup oluşmadığına bakarak dosyayı sonuçlandırmasını doğru bulmadı.Mahkemenin tarafların sunduğu delilleri incelemesi, kira sözleşmesini ve gerçekleştirilen ödemeleri değerlendirmesi, gerçekten fazla bir ödeme yapılıp yapılmadığını araştırması ve ulaşılan sonuca göre karar vermesi gerektiği belirtildi.Dolayısıyla karar, kiracının ileri sürdüğü 9 bin 822 liralık fazla ödemenin kesin olarak kendisine iade edileceği anlamına gelmiyor. Yargıtay’ın değerlendirmesi, iade talebinin yalnızca “istirdat davasının şartları oluşmadı” gerekçesiyle reddedilemeyeceğini ve uyuşmazlığın esasının incelenmesi gerektiğini ortaya koyuyor.18 BİN LİRALIK VEKALET ÜCRETİNE DE İTİRAZ
Yargıtay kararında yerel mahkemenin hükmettiği vekalet ücreti de değerlendirildi.Davaya konu talep 9 bin 822 lira olmasına rağmen davalı lehine 18 bin lira vekalet ücretine hükmedilmesinin, karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi hükümlerine uygun olmadığı belirtildi.Böylece Yargıtay hem davanın hukuki nitelendirilmesi hem de vekalet ücreti yönünden ilk derece mahkemesinin kararında hukuka aykırılık bulunduğu sonucuna ulaştı.KARAR KANUN YARARINA BOZULDU
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Adalet Bakanlığı’nın kanun yararına temyiz talebini kabul ederek Polatlı 2. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin kararını, sonuca etkili olmamak üzere kanun yararına bozdu.Kararın bir örneğinin Adalet Bakanlığı’na gönderilmesine karar verilirken dosya da ilgili ilk derece mahkemesine gönderildi.Yargıtay’ın kira ödemelerine ilişkin dikkat çeken kararı 19 Ağustos 2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlandı.KİRACILAR AÇISINDAN KARAR NE ANLAMA GELİYOR?
Karar, kira ilişkisi sırasında fazla ödeme yaptığını öne süren kiracıların taleplerinin hukuki nitelendirmedeki bir hata nedeniyle doğrudan reddedilmemesi gerektiğini ortaya koyuyor.Buna göre mahkemelerin, tarafların davaya verdiği isimden ziyade uyuşmazlığın gerçek niteliğini dikkate alması gerekiyor. Kira bedelinin üzerinde ve hukuki dayanağı bulunmaksızın bir tahsilat yapıldığı iddiası varsa, bu durumun sebepsiz zenginleşme ve alacağın iadesine ilişkin hükümler kapsamında değerlendirilmesi mümkün olabilecek.Ancak karar, her fazla ödeme iddiasında paranın otomatik olarak kiracıya iade edileceği anlamına gelmiyor. Kiracının fazla ödeme yaptığı yönündeki iddiası, tarafların anlaşmaları, kira sözleşmesi, banka hareketleri ve diğer deliller mahkeme tarafından değerlendirilerek karara bağlanacak. 
